近日

自然資源部發(fā)布

《低效用地再開發(fā)試點(diǎn)第二批典型案例》

共18個(gè)

瀘州市龍馬潭區(qū)小市街道零星用地整體改造案例

是全省唯一入選的案例

案例詳情如下

瀘州市龍馬潭區(qū)小市街道零星用地整體改造

類型：整體盤活街道零星用地建設(shè)社區(qū)便民服務(wù)設(shè)施

△ 瀘州龍馬潭區(qū)北濱公園

一、項(xiàng)目基本情況

瀘州市龍馬潭區(qū)小市街道下轄5個(gè)社區(qū)，面積1.98平方公里，常住人口3.7萬人，地處沱江和長江交匯處西北岸，建國后曾是瀘縣政府駐地，是瀘州早期城鎮(zhèn)化片區(qū)，后因區(qū)劃調(diào)整和城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移逐漸沒落，該街道下轄5個(gè)社區(qū)，人口密度達(dá)1.86萬/平方公里，而公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足，服務(wù)能力亟待提升。

瀘州龍馬潭區(qū)

以實(shí)施低效用地再開發(fā)試點(diǎn)為抓手

以提升片區(qū)公共服務(wù)水平為目標(biāo)

在老舊城區(qū)基本沒有新增發(fā)展空間的情況下

通過盤活利用閑置零星資源

布局配置各類公共服務(wù)設(shè)施

推動提升基層治理能力

試點(diǎn)以來，在低效用地再開發(fā)規(guī)劃引領(lǐng)下，小市街道利用閑置資源和零星用地陸續(xù)建成公共停車場、新能源充電設(shè)施、微公園微廣場微消防站、社區(qū)綜合體等公共服務(wù)設(shè)施。

△ 瀘州市龍馬潭區(qū)小市街道杜家街社區(qū)空樓，“變身”公共服務(wù)設(shè)施。

二、改造主體和改造模式

瀘州市龍馬潭區(qū)小市街道改造項(xiàng)目

從2013年至今，累計(jì)棚戶區(qū)改造達(dá)45.57萬㎡，后因隨著政策調(diào)整，資金保障困難，土地征收不連片，規(guī)劃用地性質(zhì)不符合，征而未用閑置資源無法得到有效利用，且閑置房屋多年缺乏維護(hù)，存在較大的安全隱患，屬于典型低效用地情形。

改造前

改造后

瀘州龍馬潭區(qū)

以全區(qū)老舊城區(qū)典型

小市街道為切入口

圍繞打造15分鐘便民服務(wù)生活圈，分析公服設(shè)施、存量建筑和土地等現(xiàn)狀，按照“缺什么、補(bǔ)什么”的原則，結(jié)合低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，編制公服設(shè)施規(guī)劃專篇，精準(zhǔn)布局公共服務(wù)設(shè)施。

由小市街道辦事處作為項(xiàng)目業(yè)主，區(qū)屬國有公司作為實(shí)施主體，通過既有閑置存量房屋用途轉(zhuǎn)換和零星用地空間復(fù)合利用，建立容積率“指標(biāo)池”，探索再開發(fā)空間單元總量平衡，推動項(xiàng)目落地改造和建設(shè)。

三、低效用地再開發(fā)取得的成效

改革試點(diǎn)中：通過深入調(diào)查，摸清各方訴求和公服短板，統(tǒng)籌考慮專項(xiàng)規(guī)劃公服專篇編制和歷史遺留存量土地房屋資源消化，運(yùn)用規(guī)劃調(diào)控城市空間資源、優(yōu)化城市功能布局的作用，推動調(diào)優(yōu)空間結(jié)構(gòu)、完善城市功能、提升城市品質(zhì)。

△ 瀘州市龍馬潭區(qū)小市街道卿巷子

01/空間優(yōu)化“增功能” 

合理確定低效用地再開發(fā)空間單元，在規(guī)劃和建設(shè)七大公共服務(wù)設(shè)施時(shí)，整體空間布局經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃，以“一老一小”為目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)和改造提升，“一老”集聚休閑健身、老年食堂、老年醫(yī)養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)功能，“一小”承載幼兒托育服務(wù)、兒童休閑活動、社區(qū)書屋等服務(wù)功能，讓老有所養(yǎng)、幼有所教，實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)動、需求互補(bǔ)。

02/服務(wù)提質(zhì)“享實(shí)惠”

結(jié)合完整社區(qū)、嵌入式服務(wù)社區(qū)建設(shè)理念，打造便民服務(wù)15分鐘生活圈，建設(shè)集社區(qū)辦公、教育培訓(xùn)、休閑健身等為一體社區(qū)服務(wù)綜合體，增配智慧養(yǎng)老、普惠托育、健康咨詢、老年助餐、城市書屋、休憩驛站等服務(wù)功能，區(qū)域內(nèi)群眾生活更便利、更宜居。

03/生活品質(zhì)“再提升” 

圍繞解決群眾停車難、充電難、休閑空間缺乏等問題，在學(xué)校周邊、居住密集區(qū)利用零星存量資源，新增建設(shè)公共停車場5個(gè)，新增充電設(shè)施6處，新建“微公園”“微廣場”4 處，打造卿巷子、小街子街、伍復(fù)街等文化“打卡點(diǎn)”，改造升級老舊便民交易點(diǎn)，群眾獲得感、滿意度極大提升。

△ 瀘州市龍馬潭區(qū)龍澗溪公園

04/生態(tài)修復(fù)“煥新顏”

通過生態(tài)修復(fù)等手段，開展藏酒洞周邊生態(tài)修復(fù)等項(xiàng)目，打造約160畝生態(tài)公園休閑區(qū)，為小市片區(qū)群眾提供休閑后花園；充分利用現(xiàn)有學(xué)士山、園路、喬木、地被、兩江交匯等景觀要素，依山傍水、顯山露水，打造特色“江邊生態(tài)廊道”，老舊城區(qū)風(fēng)貌得到美化提升、生態(tài)環(huán)境有效改善。

05/資源盤活“提質(zhì)效”

通過對歷史遺留存量土地房屋資源的再開發(fā)再利用，提升了城市風(fēng)貌和品質(zhì)，有效化解了閑置資源突出的安全環(huán)保問題；運(yùn)用試點(diǎn)政策，研究規(guī)劃建設(shè)管控策略和行政審批流程，探索共用宗地用途轉(zhuǎn)換不動產(chǎn)登記路徑，規(guī)范了既有建筑用途轉(zhuǎn)換和零星用地復(fù)合利用政策辦法。

四、主要做法

△ 瀘州市龍馬潭區(qū)小市街道杜家街社區(qū)原來閑置的空樓，改造為公共服務(wù)中心。圖為幼兒托育區(qū)

01“規(guī)劃引領(lǐng)”推動科學(xué)開發(fā)

推動專項(xiàng)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃協(xié)同，探索空間單元多選項(xiàng)規(guī)劃用途及指標(biāo)區(qū)間表達(dá)方式，增加規(guī)劃彈性和韌性。

將專項(xiàng)規(guī)劃和項(xiàng)目策劃有機(jī)結(jié)合，探索建立容積率“指標(biāo)池”，將歷史建筑、存量資源未能開發(fā)使用的部分容積率指標(biāo)，在再開發(fā)空間單元內(nèi)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目再開發(fā)的動態(tài)平衡。

發(fā)揮規(guī)劃調(diào)控空間資源、優(yōu)化功能布局作用，以小市街道為單元編制公服設(shè)施規(guī)劃專篇，統(tǒng)籌考慮消化歷史遺留資源，精準(zhǔn)將各類公服業(yè)態(tài)布局到具體地塊，規(guī)劃新建（改建）社區(qū)陣地5個(gè)，新建公立幼兒園1所、公立小學(xué)1所，擴(kuò)建兆和中學(xué)，遷建小市衛(wèi)生院，新建公園綠地1處、口袋公園廣場4處，增配養(yǎng)老托幼等服務(wù)功能。通過規(guī)劃的引領(lǐng)驅(qū)動，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)內(nèi)空間布局一體優(yōu)化、市政設(shè)施一體配備、公共服務(wù)一體完善。

02“化零為整”盤活土地資源 

結(jié)合棚改征收拆除零星地、市區(qū)國資空閑地塊、零星危舊房騰退空間10宗80畝，探索將該類圖斑納入低效用地圖斑數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)籌規(guī)劃和集中選址，用于完善停車場、口袋公園、休閑廣場等公共服務(wù)設(shè)施；

零星用地在對周邊物權(quán)無影響，滿足采光和安全不低于周邊現(xiàn)狀間距、消防通道滿足規(guī)范要求等前提下，由自規(guī)、住建、行政審批等部門按照簡易程序?qū)ㄖO(shè)計(jì)方案和工程圖件進(jìn)行審批。目前已整合零星用地26.5畝，激活閑置資源2000㎡。通過資源整合，有效改變了區(qū)域內(nèi)土地、房屋等閑置的現(xiàn)狀，讓區(qū)域內(nèi)用地更加節(jié)約集約、資源得到有效盤活、土地效益更加明顯。

03“轉(zhuǎn)換用途”拓展復(fù)合功能 

發(fā)揮政策疊加作用，充分銜接城市更新、棚戶區(qū)改造等政策措施，拆除有安全隱患、影響功能布局的危舊房，騰出3000㎡空間建設(shè)群眾迫切需要的停車場、休閑廣場和兒童游樂園，解決群眾停車難等問題。

利用原有棚改征收保留6層住宅樓改造成集辦公、便民、托育、養(yǎng)老、文化活動、休憩等多功能的社區(qū)服務(wù)綜合體，將符合轉(zhuǎn)換條件的房產(chǎn)直接用于補(bǔ)齊公共服務(wù)短板，群眾實(shí)現(xiàn)就近就便就學(xué)、辦事和休閑娛樂。

通過用途轉(zhuǎn)換拓展

既高效利用區(qū)域內(nèi)閑置資源

又有效解決了群眾的急難愁盼

實(shí)現(xiàn)了政府與群眾“共贏”

正負(fù)清單規(guī)范改造。探索確定存量建筑用途轉(zhuǎn)換正負(fù)面清單，設(shè)置了空閑工業(yè)建筑轉(zhuǎn)換為商業(yè)等7類正面清單和不得侵占物業(yè)用房等公益資源等6類負(fù)面清單，推動存量建筑用途轉(zhuǎn)換規(guī)范辦理。

部門聯(lián)動優(yōu)化審批。聚焦存量房準(zhǔn)入、審批、產(chǎn)權(quán)三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過提前介入，充分征得共有宗地上另外1幢住宅樓三分之二以上權(quán)利主體同意的基礎(chǔ)上，在房屋質(zhì)量安全性、改造成本經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行初步判定，識別改造的可能性，并探索居住用地兼容社區(qū)服務(wù)設(shè)施等規(guī)劃兼容規(guī)定解決規(guī)劃符合性問題；通過業(yè)主單位委托第三方機(jī)構(gòu)在房屋結(jié)構(gòu)、消防、建筑內(nèi)部功能布局進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，形成改造方案后提交自規(guī)、住建進(jìn)行聯(lián)合審查批準(zhǔn)。

優(yōu)化產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。通過將已征收的69套住宅依政府囑托的方式，辦理至小市街道辦事處名下，通過新舊用途“雙評估”，按照新用途不同功能用途分別辦理不動產(chǎn)登記，涉及改造建筑仍關(guān)聯(lián)原虛擬分割宗地。

04“項(xiàng)目統(tǒng)籌”做實(shí)資金保障

有機(jī)銜接國家支持和鼓勵(lì)發(fā)展項(xiàng)目，統(tǒng)籌住建、民政、衛(wèi)健、應(yīng)急、工會等各類資金7300萬元，有序推進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，近期實(shí)施公共服務(wù)補(bǔ)短板項(xiàng)目15個(gè)，其中整合資金1500萬元實(shí)施杜家街社區(qū)綜合體項(xiàng)目，布局2000平方米的綜合服務(wù)中心，增設(shè)辦公、養(yǎng)老、休閑、教育、文化等多種功能。

目前，回龍灣商圈消防站項(xiàng)目、五福街廣場、孝義廣場、綜治服務(wù)中心項(xiàng)目已建成投用，杜家街社區(qū)綜合體、11個(gè)小型公共停車場及充電設(shè)施正推進(jìn)實(shí)施。項(xiàng)目資金整合后，有效解決了資金零散和緊缺等問題，有利于集中資源力量加快改善區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、盡快補(bǔ)齊公共服務(wù)短板。

05“市場經(jīng)營”提升資源效益

以市場化邏輯發(fā)展公共服務(wù)，發(fā)揮國有企業(yè)帶動作用，創(chuàng)新實(shí)施機(jī)制和合作模式，撬動社會資本參與公共服務(wù)，引入初邁托育、電商培訓(xùn)等經(jīng)營主體5個(gè)，年均為社區(qū)新增收益80余萬元，其中引進(jìn)專業(yè)托育機(jī)構(gòu)共建杜家街普惠托育園，解決60余名0—3歲兒童照料難問題。

與開放大學(xué)共建社區(qū)教育學(xué)習(xí)中心、與致公黨共建“城市書房”，已為500余人次提供學(xué)習(xí)培訓(xùn)服務(wù)。通過市場化模式，改變了過去單純靠政府投入等單一模式，增強(qiáng)了服務(wù)機(jī)構(gòu)的自我造血功能，推動了可持續(xù)運(yùn)營管理，進(jìn)一步提升了管理效率、降低了運(yùn)營成本。

五、政策依據(jù)

項(xiàng)目實(shí)施期間

瀘州市出臺一系列政策

為本項(xiàng)目提供清晰的存量轉(zhuǎn)型可操作路徑

具體的支持政策見以下內(nèi)容

（一）瀘州市政府印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》

1.優(yōu)化供應(yīng)方式。難以獨(dú)立開發(fā)利用的邊角地、夾心地、插花地等零星用地（商品住宅除外），由縣（區(qū)）自然資源主管部門組織供應(yīng)，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)，符合劃撥目錄的，采用劃撥方式辦理供地手續(xù)。

2.鼓勵(lì)盤活利用。在符合規(guī)劃管控要求的前提下，鼓勵(lì)利用零星用地建設(shè)社會停車場、廣場、口袋公園、文體設(shè)施、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等；鼓勵(lì)土地使用權(quán)人利用周邊難以獨(dú)立開發(fā)的零星用地進(jìn)行再開發(fā)，與原項(xiàng)目地塊一并出具規(guī)劃條件，用于增資擴(kuò)產(chǎn)。

（二）瀘州市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范存量建筑用途轉(zhuǎn)換的通知》

支持存量建筑用途轉(zhuǎn)換：對符合規(guī)劃、具有合法產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬無爭議、安全質(zhì)量有保證，并納入低效用地單元內(nèi)的非居住房屋，改變建筑使用功能的再利用行為。

政府根據(jù)區(qū)域發(fā)展需求，可通過實(shí)施存量國有建筑用途轉(zhuǎn)換，提升區(qū)域公共服務(wù)配套水平。

在全市范圍內(nèi)以提升居住品質(zhì)為主的公共服務(wù)和管理類、以提質(zhì)增效為主的配套產(chǎn)業(yè)類、以補(bǔ)足短板和保障安全為主的市政設(shè)施類存量建筑用途轉(zhuǎn)換適用本通知。

對轉(zhuǎn)換用于從事文化創(chuàng)意、教育養(yǎng)老、體育健身、旅游休閑等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)，允許在5年過渡期內(nèi)，享受不改變用地主體和規(guī)劃條件，在符合消防、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)安全的前提下，改變存量空閑房屋的用途和功能。

新聞鏈接：

此次入選的18個(gè)案例

名單如下

低效用地再開發(fā)試點(diǎn)

第二批典型案例

名單

北京市

案例一

北京市房山區(qū)十渡平急兩用社區(qū)服務(wù)中心案例（類型：盤活低效用地建設(shè)平急兩用項(xiàng)目）

河北省

案例二

唐山市河頭老街文化街區(qū)改造案例（類型：政企聯(lián)動盤活低效商業(yè)用地為活力商業(yè)街區(qū)）

江蘇省

案例三

蘇州市姑蘇區(qū)美羅創(chuàng)意園改造案例（類型：盤活低效倉儲用地發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）

浙江省

案例四

杭州市蕭山區(qū)衙前鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)案例（類型：政企村聯(lián)動實(shí)施全鎮(zhèn)域低效用地再開發(fā)）

案例五

湖州市德清縣莫干庾街改造案例（類型：政企村聯(lián)動將“工業(yè)銹帶”轉(zhuǎn)為“文旅秀帶”） 

案例六

金華市永康市陶瓷廠片區(qū)整體改造案例（類型：政企村聯(lián)動將低效工業(yè)片區(qū)改造為綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)園）

福建省

案例七

福州市社會福利院低效用地再開發(fā)案例（類型：盤活低效用地補(bǔ)齊養(yǎng)老服務(wù)功能短板）

案例八

漳州市臺商投資區(qū)龍池大型工業(yè)綜合體改造案例（類型：產(chǎn)業(yè)園區(qū)低效用地提質(zhì)增效） 

案例九

泉州市石獅市服裝智能制造產(chǎn)業(yè)園改造案例（類型：產(chǎn)業(yè)園區(qū)低效用地提質(zhì)增效）

江西省

案例十

九江市瑞昌市江州聯(lián)合造船廠盤活案例（類型：通過二級市場盤活低效工業(yè)用地）

山東省

案例十一

青島市濰柴（青島）智慧重工智造中心案例（類型：盤活村莊低效用地保障重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地）

案例十二

青島市“闖創(chuàng)驛”科創(chuàng)園低效用地再開發(fā)案例（類型：產(chǎn)業(yè)園區(qū)低效用地提質(zhì)增效）

湖北省

案例十三

武漢市漢陽區(qū)向陽村教育產(chǎn)業(yè)園案例（類型：盤活集體建設(shè)用地補(bǔ)齊教育功能短板）

案例十四

宜昌市秭歸縣原楚王水泥廠改造案例（類型：盤活低效工業(yè)用地促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展）

湖南省

案例十五

湘潭市華都酒店改造案例（類型：低效商業(yè)用地改造提質(zhì)）

廣東省

案例十六

廣州市白云區(qū)設(shè)計(jì)之都改造案例（類型：村級工業(yè)園提質(zhì)增效）

重慶市

案例十七

九龍坡區(qū)渝高物流倉儲用地轉(zhuǎn)型案例（類型：盤活低效倉儲用地補(bǔ)齊養(yǎng)老服務(wù)功能短板）

四川省

案例十八

瀘州市龍馬潭區(qū)小市街道零星用地整體改造案例（類型：整體盤活街道零星用地建設(shè)社區(qū)便民服務(wù)設(shè)施）

（來源：瀘州自然資源與規(guī)劃-四川自然資源）

編輯：肖昂

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